自如規(guī)模突破100萬(wàn)間，對(duì)中國(guó)長(zhǎng)租行業(yè)意味著什么？

文/吳其倫

中國(guó)長(zhǎng)租企業(yè)躋身“世界級(jí)”

“《三體》熟悉吧？”談起自如，分析人士黃俊維卻聊起了科幻。

“《三體》問(wèn)世之前，中國(guó)科幻文學(xué)的層次并不高，可以說(shuō)《三體》將中國(guó)科幻提升到世界級(jí)。自如在目前的長(zhǎng)租行業(yè)中，就扮演著《三體》的角色。”黃俊維說(shuō)。

據(jù)悉，長(zhǎng)租企業(yè)自如的房源數(shù)量已經(jīng)突破100萬(wàn)間，規(guī)模上進(jìn)入世界級(jí)序列。而在國(guó)內(nèi)，自如與行業(yè)第二梯隊(duì)徹底拉開(kāi)差距——以行業(yè)前十而論，自如的規(guī)模幾乎相當(dāng)于其余九名的總和。

可以說(shuō)，自如的發(fā)展速度非常迅速。2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中首次提出“房住不炒”，此后長(zhǎng)租行業(yè)迎來(lái)蓬勃發(fā)展期，彼時(shí)自如的規(guī)模約為35萬(wàn)間。三年來(lái)，自如以每年“兩個(gè)青客”的速度增長(zhǎng)。

事實(shí)上，規(guī)模上的突破，并非“世界級(jí)”最重要的標(biāo)準(zhǔn)，這“100萬(wàn)間”之所以值得稱(chēng)道，根本原因在于與規(guī)模相匹配的支撐能力。黃俊維舉例說(shuō)：“劉邦最多只能帶兵十萬(wàn)，超過(guò)他的極限就得‘爆雷’，但是韓信點(diǎn)兵多多益善，因?yàn)樗信c超大規(guī)模相匹配的支撐能力。”

 

言外之意，超大規(guī)模背后的支撐能力才是重點(diǎn)，強(qiáng)大的支撐能力與超大規(guī)模的結(jié)合，才是自如可以被稱(chēng)作“世界級(jí)”的原因。

就在一個(gè)月前，業(yè)內(nèi)某知名集中式長(zhǎng)租公寓CEO在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，10萬(wàn)間是長(zhǎng)租企業(yè)很難跨越的門(mén)檻。“5萬(wàn)間之內(nèi)尚可以肩拉手扛，但在10萬(wàn)間以上，意味著管理半徑急劇擴(kuò)大，如果沒(méi)有強(qiáng)大的管理工具和平臺(tái)、非常好的組織文化、非常強(qiáng)的企業(yè)管理組織能力，就會(huì)很難突破。”

十萬(wàn)間尚且如此，那么百萬(wàn)間呢？

足夠的體量，讓自如有勇氣去改變更多東西。熊林表示，“這意味著自如進(jìn)入了定義中國(guó)新一代居住方式的階段，我們希望自己是中國(guó)人租房和生活服務(wù)的首選平臺(tái)。”

但“欲戴皇冠，必承其重”。

每當(dāng)自如的規(guī)模有所突破，熊林都默默問(wèn)自己這樣一個(gè)問(wèn)題：“你還能不能像一家小公司一樣運(yùn)轉(zhuǎn)，讓每一單客戶(hù)需求都能得到及時(shí)解決？”達(dá)到100萬(wàn)間后，自如面臨的困難指數(shù)成倍增加，熊林也表示，從未像今年這樣強(qiáng)烈地認(rèn)識(shí)到，自如是一家如此需要強(qiáng)大管理能力和系統(tǒng)能力的公司。

自如的方式是“精耕細(xì)作”，這是規(guī)模增長(zhǎng)達(dá)到質(zhì)變后的客觀(guān)要求。顯然，100萬(wàn)間就是量變到達(dá)質(zhì)變的節(jié)點(diǎn)。

長(zhǎng)租模式走通，引領(lǐng)行業(yè)告別粗放

目前，自如已逐步構(gòu)建起了“精耕細(xì)作”的能力。

首先是運(yùn)營(yíng)管理能力。據(jù)了解，“科技屬性”在自如運(yùn)營(yíng)體系中的比重越來(lái)越高，其CTO王迪表示：“運(yùn)營(yíng)和科技是自如的雙翼，兩者互相增益”。2019年，自如科技團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)是“打造業(yè)界領(lǐng)先的租住產(chǎn)業(yè)智慧化平臺(tái)”，其作用在于加強(qiáng)租住領(lǐng)域全鏈條的數(shù)字化、數(shù)據(jù)化和智能化的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)能力。“主要包括智慧經(jīng)營(yíng)、智慧運(yùn)營(yíng)、智慧裝修、智慧服務(wù)、智慧組織五大板塊，其中有二十多項(xiàng)核心能力，上百個(gè)子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)在自如內(nèi)外部的日均交互次數(shù)可達(dá)3.4億次。”王迪說(shuō)。

也有越來(lái)越多的生產(chǎn)力工具被應(yīng)用到具體業(yè)務(wù)中，包括應(yīng)用于研發(fā)的工程效率平臺(tái)、賦能到一線(xiàn)業(yè)務(wù)的智慧系統(tǒng)等。舉例言之，自如的每一位管家都擁有“超級(jí)管家”系統(tǒng)，打開(kāi)后就可以看到當(dāng)日的待辦事項(xiàng)，管家要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成客戶(hù)需求。

此外，管家在“超級(jí)管家”系統(tǒng)中既可以了解區(qū)域內(nèi)每一套待租房屋的情況，也可以幫助新租客高效找房、幫助新業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)的委托方案。如有需要，管家甚至可以隨時(shí)調(diào)度公司中后臺(tái)支持，為客戶(hù)服務(wù)。

除運(yùn)營(yíng)管理能力外，自如的產(chǎn)品和服務(wù)能力也得到更新。過(guò)去的一年里，自如在產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)上持續(xù)鉆研。

產(chǎn)品側(cè)上，以“深呼吸2.0”為例，這是一個(gè)致力于改善空氣質(zhì)量的項(xiàng)目，其核心是“標(biāo)本兼治”——治標(biāo)方案包括配置凈醛空氣凈化器、智能新風(fēng)機(jī)等設(shè)備；治本方案包括升級(jí)裝修主輔材、家具板材等材料。據(jù)了解，其中家具板材的甲醛釋放量?jī)H為國(guó)標(biāo)E1級(jí)的1/8。

為滿(mǎn)足用戶(hù)需求，自如也在智能家居上發(fā)力。熊林稱(chēng)，在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，自如將在新出租的房子里配備全套的智能家居。他列舉了一個(gè)很有愛(ài)的場(chǎng)景：一個(gè)自如客出去旅行的時(shí)候，如果怕家里的貓?zhí)珶崃耍梢栽贏(yíng)PP打開(kāi)空調(diào)，讓“貓主子”舒服一點(diǎn)。

服務(wù)側(cè)上，自如業(yè)主端的凈推薦值（NPS）已提升至72.1%，租客端的凈推薦值已提升至49.0%，綜合凈推薦值已達(dá)60.55%。這表示自如的用戶(hù)忠誠(chéng)度非常之高，通過(guò)一組對(duì)比或許能夠說(shuō)明這個(gè)數(shù)字的意義——2018年，寶馬公司的NPS為45.2%，星巴克的NPS為21.7%。調(diào)查顯示，大部分公司的NPS值還是在5%－10%之間徘徊。

第三是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化推動(dòng)能力。長(zhǎng)租行業(yè)作為一個(gè)新生行業(yè)，統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)尚未建立，自如作為行業(yè)執(zhí)牛耳者，累計(jì)已有300萬(wàn)租客、45萬(wàn)業(yè)主在自如平臺(tái)上享受服務(wù)，標(biāo)準(zhǔn)化的要求非常迫切。100萬(wàn)間的規(guī)模，讓自如在關(guān)注自身以外，也更加關(guān)注整個(gè)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。

因此自如做了非常多標(biāo)準(zhǔn)化方面的努力，包括在行業(yè)中率先發(fā)布“深呼吸1.0”“深呼吸2.0”標(biāo)準(zhǔn)，并聯(lián)合中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)、中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化研究院等國(guó)家級(jí)科研機(jī)構(gòu)，推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。自如也參與到了《長(zhǎng)租公寓評(píng)價(jià)規(guī)范》的主要編制工作中，其中“深呼吸2.0”標(biāo)準(zhǔn)有望沖刺該標(biāo)準(zhǔn)評(píng)級(jí)中的“領(lǐng)先評(píng)級(jí)”。

可以說(shuō)，自如已經(jīng)完成了新一輪的“系統(tǒng)升級(jí)”，運(yùn)營(yíng)管理能力、產(chǎn)品服務(wù)能力、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化推動(dòng)能力以及科技的加持共同構(gòu)成了自如躋身“世界級(jí)”的基礎(chǔ)。據(jù)悉，自如的北京、上海兩城市也已實(shí)現(xiàn)盈利，對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)，這意味著從運(yùn)營(yíng)管理到商業(yè)模式，長(zhǎng)租模式已經(jīng)徹底走通，具備了走向世界舞臺(tái)的能力。眾多對(duì)長(zhǎng)租模式能否成立的質(zhì)疑可以暫時(shí)停止了。

可以預(yù)見(jiàn)，會(huì)有更多的長(zhǎng)租企業(yè)向自如學(xué)習(xí)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，成熟的標(biāo)桿企業(yè)出現(xiàn)，將引領(lǐng)行業(yè)逐漸告別“摸著石頭過(guò)河”階段，迎來(lái)新一輪快速發(fā)展期——就像一款非常艱難的闖關(guān)游戲，有玩家率先通關(guān)，作出攻略，后來(lái)者顯然要輕松許多。

100萬(wàn)間只是起點(diǎn)，行業(yè)未來(lái)廣闊

當(dāng)然，在中國(guó)廣闊的市場(chǎng)中，一家長(zhǎng)租企業(yè)規(guī)模達(dá)到100萬(wàn)間只能算作一粟。但這是一個(gè)非常良好的起點(diǎn)——此前行業(yè)在摸索中前進(jìn)、在爆雷中前進(jìn)、在流血上市中前進(jìn)，目的是為了活下來(lái)，解決溫飽問(wèn)題。

而自如這次突破后，其目標(biāo)不再是活下來(lái)，而是怎樣活得更好，怎樣為用戶(hù)、社會(huì)創(chuàng)造更多價(jià)值，它所要解決的是“小康問(wèn)題”。

這是長(zhǎng)租行業(yè)的真正起點(diǎn)，代表著行業(yè)走上“正路”。

另外，長(zhǎng)租行業(yè)的規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足中國(guó)發(fā)展的需求，也還只是處于起點(diǎn)位置。目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率約60%，發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率一般在75%-80%，以中國(guó)的人口總量計(jì)算，城鎮(zhèn)化率每提升1%，就意味著有1400萬(wàn)人脫離農(nóng)村。因此，“在未來(lái)，中國(guó)會(huì)形成10個(gè)人口超過(guò)千萬(wàn)的城市群，而這些城市群就在自如布局的9大城市附近。”自如COO梁占華表示。

即便在當(dāng)前，也有大量的租房需求沒(méi)有得到滿(mǎn)足，中國(guó)的流動(dòng)人口約為2.45億，這些人大多集中在大城市。據(jù)北京日?qǐng)?bào)報(bào)道，中國(guó)諸多新一線(xiàn)城市都存在租賃房源的供需缺口，另外黑中介叢生，租客權(quán)益難保障，而機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)是解決上述問(wèn)題的生力軍。

隨著新一代年輕人住房觀(guān)念的改善，以及土地財(cái)政轉(zhuǎn)型、存量房時(shí)代的趨勢(shì)日益明顯，機(jī)構(gòu)化租賃的空間將越來(lái)越廣闊。但據(jù)梁占華介紹，在中國(guó)的租賃產(chǎn)業(yè)中，機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)所占市場(chǎng)份額僅有5%，即便在租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的北京，機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)所占的市場(chǎng)份額也不過(guò)15%。

因此，自如們還有很長(zhǎng)的路要走，還有非常廣闊的空間可以闖蕩，淌過(guò)河流湖泊之后，另有星辰大海，100萬(wàn)間不過(guò)是小小的路標(biāo)。